Branża deweloperska, a przede wszystkim konsumenci, doczekali się tzw. ustawy o jawności cen mieszkań, która nowelizuje Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Określenie „doczekali się” oznacza w tym wypadku bardzo krótki okres oczekiwania, gdyż ustawa uchwalona została w ekspresowym tempie. Wzbudzało wątpliwości branży deweloperskiej, dotyczące błędów pojawiających się podczas pracy nad ustawą. Część kontrowersyjnych zapisów została usunięta, ale czy wszystkie?
Co się zmieni?
Przede wszystkim jest to obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, choć dla zainteresowanych nie jest do końca jasne co ustawodawca rozumie pod pojęciem „własnej strony internetowej”. Na stronie tej deweloper będzie zobowiązany udostępniać m.in. takie dane jak:
- cena m2 oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem sprzedaży,
- cena pomieszczeń przynależnych, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona
w cenie, - informacje o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić w wykonaniu umowy sprzedaży.
Mowa tu o wartościach podanych w kwocie brutto.
Po wprowadzonych do ustawy poprawkach obowiązek ten będzie datowany na czas przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Strona internetowa zawierająca m.in. powyższe dane będzie musiała być podawana w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.
Istotą kwestią jest to, że deweloperzy będą musieli informować w ten sposób o cenach ofertowych,
a nie o cenach transakcyjnych.
Uwzględniając fakt, że ceny ofertowe mogą być zmienne podmioty sprzedające nieruchomości będą musiały je aktualizować. Ustawa wprost stanowi bowiem, iż w przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych deweloper, z dniem tej zmiany, uaktualnia informacje na stronie internetowej
z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. To ma umożliwić potencjalnemu nabywcy zorientowanie się czy lokale w danej inwestycji drożeją czy wręcz odwrotnie, są coraz tańsze.
Dodatkowo deweloperzy będą zobligowani do przekazywania tych danych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji w każdej dobie. Minister będzie publikował te dane na specjalnym rządowym portalu.
Pierwsza wątpliwość, która się nasuwa odnośnie publikacji cen, dotyczy informacji o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych. Jest to określenie na tyle szerokie, że deweloperzy mają problem
z identyfikacją tych świadczeń. Np. czy dokonywane na zlecenie nabywcy zmiany lokatorskie, które są dodatkowo płatne, zaliczają się do dodatkowych świadczeń? Wydaje się że tak. I tu pojawia się problem z podaniem z góry kosztów przeróbek lokalu, gdyż zwykle są one wyceniane indywidualnie, wedle indywidualnych potrzeb nabywcy. Poza tym jest to rozwiązanie opcjonalne i nie każdy nabywca musi z niego korzystać.
Zresztą podobna wątpliwość powstaje wobec obowiązku upubliczniania ceny pomieszczeń przynależnych. Jeśli w danej inwestycji ilość oferowanych miejsc garażowych przewyższa ilość oferowanych lokali mieszkalnych, to po pierwsze nabywcy lokalu nie mają obowiązku kupowania go wraz z miejscem garażowym, a po drugie nadwyżkowe miejsca mogą być oferowane niezależnie od mieszkań, nabywcom zewnętrznym, firmom itp. Jak zatem określić cenę brutto, skoro na etapie oferty nie wiadomo kto kupi miejsce garażowe, czy kupi je razem z mieszkaniem, czy będzie to konsument
i jaka będzie obowiązywać stawka VAT przy zakupie?
Nieco kuriozalny do stosowania w praktyce wydaje się zapis, iż przepisy dotyczące upubliczniania cen mieszkań stosuje się nie tylko do deweloperów, ale także do przedsiębiorców, o których mowa w art. 4 pkt 1 Ustawy. Czyli w praktyce do wszystkich przedsiębiorców, którzy nabyli kiedyś nieruchomość od dewelopera. Przy czynności odsprzedaży takiego lokalu muszą oni stosować wszystkie przepisy wynikające z tego projektu ustawy, czyli muszą założyć własną stronę internetową, muszą ujawnić cenę wraz z przynależnością, muszą opublikować projekt inwestycyjny takiej nieruchomości. Czyli np. fryzjer, księgowy, notariusz, który kiedyś kupił taki lokal, również będzie musiał te wszystkie obowiązki wykonać.
Być może intencją ustawodawcy było uniemożliwienie obejścia przepisów poprzez sprzedawanie lokali zależnym od deweloperów podmiotom, które nie podlegałyby nowym regulacjom. Tylko jaki sens miało by generowanie dodatkowych kosztów takich operacji po to tylko, żeby nie ujawniać cen? Raczej żaden deweloper nie postawił by się w roli czarnej owcy, na rynku powszechnie objętym jawnością cen.
Poza prawem do informacji w zakresie pełnej ceny domu czy lokalu nabywca, według przepisów ustawy, ma zyskać też specjalne uprawnienie. Mianowicie, ustawa wprowadza rozwiązanie, zgodnie
z którym w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób wyżej opisany a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Rozwiązanie to budzi jednak wiele wątpliwości co do możliwości jego zastosowania w praktyce. Z jednej strony wskazuje się, że z uwagi na formę notarialną nabycia nieruchomości konsument, który musi wszcząć proces sądowy – trwający zwykle kilka lat – nie będzie zainteresowany tego rodzaju rozwiązaniem, więc ochrona jego interesów jest po prostu iluzoryczna. Po drugie, istnieją wątpliwości w zakresie skuteczności tego mechanizmu także z powodu możliwości aktualizacji ceny
w niewielkich odstępach czasu, co bardzo utrudnia, o ile nie uniemożliwia w ogóle konsumentowi sformułowanie tego roszczenia. Przykładowo deweloper wobec zarzutu o niezgodności ceny
z upublicznioną ofertą, może przekazać nabywcy, że przytoczona przez niego cena ofertowa właśnie uległa zmianie. Z drugiej strony trudno sobie wyobrazić takie podejście dewelopera do nabywców. Szkody PR-owe i biznesowe mogły by być niepowetowane.
Ustawa wprowadza także sankcje. Nie zastosowanie się do przepisów będzie stanowiło praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 Ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Za ten czyn wspomniana ustawa uprawnia do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Kara dotkliwa, ale czy zawsze egzekwowalna w przypadku deweloperów? W ustawie
o rachunkowości, “wysokość obrotów” odnosi się do sumy przychodów netto ze sprzedaży towarów
i usług, pomniejszonej o podatek VAT. Tu należy zauważyć, że bilansowe przychody deweloper wykazuje po przeniesieniu własności na nabywcę, a więc z reguły w ostatnich 2, 3 kwartałach trwania inwestycji. Wcześniej mimo wpłat dokonywanych na rachunki powiernicze i ponoszenia wydatków na budowę, operacje te nie są wykazywane w rachunku wyników jako przychody i koszty. Przez większość czasu prowadzenia inwestycji – kilka lat – deweloper nie wykazuje przychodów i notuje stratę bilansową. Zatem nakładanie sankcji liczonych od wartości obrotów wynoszących równo 0 zł, budzi wątpliwości o skuteczność zastosowania przepisów w praktyce.
Powyższe przykłady pokazują tylko pewne wątpliwości co do stosowania przepisów w praktyce. Nie ulega jednak wątpliwości, że pomimo pewnych ułomności, wchodzące w życie prawo przyczyni się do poprawy transparentności i przyspieszy obrót na rynku pierwotnym sprzedaży mieszkań.
