Pozornie odpowiedź wydaje się oczywista, gdyż sam ustawodawca wprowadzając zmiany podkreślał, że „skutkiem wejścia w życie ustawy będzie poprawienie pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy. Jej efektem będzie także wyeliminowanie nieuczciwych praktyk deweloperów jakie są możliwe, gdy informacja o cenie nie jest powszechnie dostępna…”.
Trudno się z tym nie zgodzić, jednak stawianie dwóch uczestników rynku w opozycji „zły deweloper i dobry konsument, któremu trzeba pomóc” w tym przypadku jest nieuzasadnionym uproszczeniem.
Po pierwsze dlatego, że jeszcze nie tak dawno deweloperzy chętnie i bez ustawowego przymusu ujawniali ceny. Sytuacja zmieniła się w okresie popandemicznym, kiedy lawinowy wzrost cen materiałów i usług budowlanych nie dawał sprzedawcom gwarancji utrzymania rentowności przy zachowaniu jawnych cen ofertowych. Nieprzewidywalność kosztów sprawiła, że deweloperzy nie nadążali z aktualizacją cenników i zaprzestali ich publikacji. Miał być to stan przejściowy, jednak zagościł na dłużej i to niekoniecznie z korzyścią dla samych deweloperów.
Zresztą branża deweloperska wiedząc, że coś trzeba zmienić, nie protestowała przeciw samej ustawie, tylko zgłaszała uwagi do oczywistych błędów i nieścisłości, które pojawiały się podczas prac nad projektem ustawy. Część z nich została poprawiona.
Po drugie, jak to często bywa, nie zawsze jeden musi zyskiwać kosztem drugiego. Jest bardzo prawdopodobne, że na zmianach zyskają obie strony. Dlaczego?
Dlatego, że powrót do jawności cen, zwiększy zaufanie do branży deweloperskiej, która ostatnio – z uwagi na szybko rosnące ceny mieszkań – nie miała dobrego PR-u.
Dlatego, że ukrywanie cen wyeliminowało z rynku pewną grupę potencjalnych nabywców. Byli to konsumenci, którzy uważali – zresztą słusznie – że proces zakupu mieszkania nie powinien się różnić od zakupu towaru ze sklepowej półki po z góry określonej cenie. Dlatego po wstępnym przejrzeniu ofert rezygnowali z wykonania telefonu do dewelopera (może pośrednika), który prosił o pozostawienie nr telefonu, wypełnienie formularza kontaktowego, co w żaden sposób nie przybliżało ich do dokonania wyboru spośród dziesiątek rozważanych inwestycji. Często czuli się wykorzystywani musząc godzić się na pozostawianie swoich danych osobowych. Po zmianach ustawowych, ta grupa potencjalnych nabywców, być może się uaktywni i przyczyni się do wzrostu liczby zawieranych transakcji, co oczywiście będzie z korzyścią dla deweloperów.
Dlatego, że jawność cen ofertowych nie koniecznie oznacza spadek cen transakcyjnych, a nawet jeśli, to może być rekompensowana szybszą sprzedażą, czyli niższymi kosztami kapitału dla deweloperów. Wszystko zależy od przyjętej strategii. Przykładowo, jeden deweloper rozpocznie sprzedaż od wyższych cen i widząc małe zainteresowanie będzie je obniżał, aż do uzyskania konsensusu rynkowego, na wciąż zadowalającym dla siebie poziomie. Inny rozpocznie sprzedaż od cen promocyjnych i jeśli spotkają się one z akceptacją konsumentów, będzie je podnosił wywołując tym większe zainteresowanie nabywców, chcących dogonić „uciekający pociąg”. Z kolei w przypadku małych inwestycji, jawność cen niewiele zmieni.
Innymi słowy jawność cen i dostęp do historii ich zmian, może zwiększyć płynność na rynku pierwotnym sprzedaży mieszkań, a to na pewno nie będzie niekorzystne dla deweloperów.
